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추가적인 집값 상승 가능성을 조기에 차단하는 선제적 조치가 필요했다는 취지다. 이번 대책은 역대 대책 중에서도 최강이라고 평가할 수 있을 만큼 수요 억제 수준이 높다. 전반적인 내용을 살펴보고 그에 따른 시장의 영향과 대응 방안에 대해 살펴본다.
외곽지역 가격 ‘풍선효과’ 우려해 거래 원천 봉쇄
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정부의 부동산 대책은 과잉 규제라는 지적을 받고 있다. 정부가 가장 먼저 도입할 것으로 예상된 대책은 규제지역 지정이었다. 일명 ‘한강벨트’인 마포구, 성동구 등을 중심으로 지정할 것으로 보였다. 하지만 실제 대책은 예측을 훨씬 뛰어넘었다. 릴게임천국
조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 3종의 규제를 서울시 전체, 경기도 12개 시구에 지정했다. 경기도는 과천시, 광명시, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 성남시 분당구·수정구·중원구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등이다. 이들 지역에 대해 종전 강남 3구, 용산구와 같은 규제 강도로 적용릴게임천국
했다. 서울의 외곽지역은 사실상 주택 가격 상승이 미미하거나, 2022년 대비 아직 하락 상태인 8개 구도 포함됐다. 경기도 일부 지역도 마찬가지다. 가격이 오르지 않았음에도 풍선효과로 가격이 상승할걸 우려해 서둘러 지정했다. 해당 지역 주민들은 현 조치를 억울해하며 반발이 커지는 모양새다. 어떤 면에서 상당한 무리수를 휠라코리아 주식
둔 과잉 규제라고 할 수 있다. 연말까지 당분간 수요 위축에 따른 관망세를 보일 수 있는 부분이다. 정부가 대책을 발표할 때마다 빠지지 않고 등장하는 것은 대출 규제와 부동산 자금 출처 등 조사 강화다. 이번에는 그 강도가 훨씬 강했다. 대출한도를 주택가격에 따라 차등 적용하고, 부동산 감독기구 출범을 공식화했다. 부동산 거래를 꽁꽁 묶겠주식동아리
다는 의도로 해석된다. 현 부동산시장 상황을 개선할 수 있는 근본적인 해결책은 한마디로 공급 확대다. 하지만 공급은 물리적으로 단시간내 이뤄지지 않는다. 지난 10년 간 정부에서 체계적으로 공급하지 않은 결과다. 곧바로 해결되지 않는 만큼 보다 구체적인 로드맵을 제시해야 한다. 정부는 9.7 공급대책을 발표했다. 하지만 3기 신도시 20만호 추가 공급, 재건축초과이익환수제 폐지와 용적률 상향 등을 통한 도심공급 확대, 부동산PF 문제 등 조기 해결을 통한 민간 자체 공급인 도시개발사업 활성화, 다세대와 주거용 오피스텔 등 비아파트 부문의 세제 등 제도 개선을 통한 공급 추진을 병행해야 한다. 조정대상지역이 지정되면 대출규제인 LTV 40% 적용, 신용대출, 중도금과 이주비 대출 요건 등이 강화되고, 세제와 청약 규제 등 전 분야에서 영향력이 강화된다. 세제의 경우 대표적으로 다주택자의 취득세가 2주택 8%, 3주택 이상 12%가 적용돼 진입 문턱이 높아진다. 다주택자 양도세 중과는 2주택자는 기본세율에 20%를 더 내고, 3주택 이상은 30%를 추가한다. 또한 장기보유특별공제(연 2%, 15년간 최대 30%)도 배제된다. 내년 5월9일까지 유예돼 있다. 1세대 1주택자의 양도세 비과세 요건으로 2년 보유와 2년 거주를 해야 한다. 이밖에도 재건축 조합원당 주택 공급수가 1주택으로 제한되고, 재당첨 제한도 7년이 적용된다. ‘토허구역’ 전체 아파트 확대로 부작용 우려 취득세 중과는 일정부분 효과가 있다. 새로운 다주택자가 늘지 않는 것은 어떤 면에서는 다행스러운 부분이다. 양도세가 중과되면 매도 물량이 급감한다. 세제 성격상 팔지 않으면 내지 않는 세금이고, 당장 보유세도 부담이 없기 때문이다. 물론 정부가 보유세 인상을 따로 준비 중인데 내년 이후로 예고됐다. 궁극적으로 매물을 늘리려면 양도소득세를 완화해 퇴로를 확보하는게 우선이다. 투기과열지구가 지정되면 일정부분 조정대상지역과 중복된 규제가 적용된다. 정비사업에서는 조합원지위 양도가 제한된다. 재건축은 조합설립인가, 재개발은 관리처분인가 이후에 해당한다. 재건축에서는 단계별로 사업이 지체될 때는 일시 허용된다. 상시적으로는 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 1주택자는 예외다. 당장 조합설립부터 늦어질 수 있는 등 사업이 전반적으로 지체될 여지가 크다. 재당첨 제한은 조정대상지역(7년)과 동시에 지정되면 더 강한 기준인 10년이 적용된다. 청약에서도 2년 이상 지역 거주자에게 우선 공급된다. 정비사업과 청약 전반에서 강도 높은 규제로 사업 진행 속도가 더뎌질 우려가 있다. 토지거래허가구역을 전체 아파트(같은 단지 내 연립·다세대 포함)로 확대함에 따라 상당한 부작용이 우려된다. 갭투자 방지를 위한 조치로 실거주 2년을 의무적으로 해야 한다. 하지만 다주택 취득세 중과로 일정부분 제한이 가능하고 최근 부동산 매입 경향은 다주택자가 되려는 수요는 제한적이므로 과잉 조치로 판단된다. 특히 재건축·재개발 등과 상관없는 일반 아파트까지 모두 포함함에 따라 거래 불편과 부작용이 우려된다. 사유재산권 침해와 거주 이전의 자유를 해치고, 세입자의 주거 불안이 커진다. 무엇보다 거래 자체가 급감할 수 있어 심각하다. 부동산 거래가 침체하면 경제의 선순환 흐름을 이어가기 어렵다. 전체적인 경제 활성화도 멀어진다. 부동산 경제가 전체 경제에 미치는 순기능과 영향은 무시할 수준이 아니다. 금리 인하기 앞두고 실수요자는 관심 유지해야 대출 규제는 주택가격 15억원 이하는 대출금액 6억원 이하, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원 이하, 25억원 초과는 2억원 이하로 한도를 축소하고, 추가로 스트레스 DSR을 강화했다. 대출한도를 간접적으로 축소하는 제도다. 지금은 금리 인상기가 아니고 인하를 앞둔 시점이므로 제도 도입 근거가 합리적이지 않다. 오히려 금리가 인하되면 한도가 늘어날 수 있어 그것을 선제적으로 대비했다는 정부 발표는 놀라울 따름이다. 부동산 감독기구는 모든 거래를 조사 대상으로 취급해 감시와 수사까지 한다. 특히 현금 부자인 자산가뿐만 아니라, 전체 매수자는 자금출처 등 세무조사 준비를 철저히 해야 한다. 금액 기준은 국토교통부 20억원 이상, 국세청은 30억원 이상으로 예고한 상태다. 역대 초강력 규제가 발표된 상태에서 매수자는 자금조달 등 상환 능력을 점검해야 한다. 매수 시기는 당분간 연말까지 지켜보며 대응하는 전략이 필요하다. 시장의 방향성은 입주물량 등 공급부족이 단시간내 해결되기 어려운 상황이고, 금리 인하를 앞두고 있어 실수요자는 관심을 유지해야 한다. 매수에 비중을 두고 꾸준히 준비해야 하는 이유다. 아무리 강력한 수요억제책이라도 공급이 뒷받침되지 않는 한 오래가기 어렵다. 향후 전세시장은 매입을 보류한 안주 수요와 신규 수요의 진입, 신규 주택공급 감소 등으로 상승 추세를 이어갈 확률이 높다. 전세대출 규제에 따라 반전세, 월세화 경향이 뚜렷해지며, 세입자의 주거비용도 증가할 수 있다. 결론적으로 강력한 정책 환경 속에서도 내집 마련을 철저히 준비하고 대응해야 한다. [박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수] 찐 재테크 정보 M+에서 만나세요 더 많은 재테크와 경제 정보는 매일경제신문 유료 플랫폼 매경엠플러스에서 만날 수 있습니다. 검색창에 ‘매경엠플러스’를 쳐보세요.
